bulle immobilière

  • Plus de 10 millions de logements vides en Chine

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    Une étude du Crédit Lyonnais Securities Asia Ltd montre que cette quantité pourrait augmenter de près de 4 millions par an.

    La Chine compte environ 10,2 millions de logements vides, et ce nombre pourrait augmenter de 3 à 4 millions par an, selon le CLSA.

    Si cette estimation est exacte, cela signifie que le taux d'inoccupation en Chine était de 15% l'année dernière, soit 5 points de pourcentage de plus que le niveau moyen aux Etats-Unis.

    D'après le CLSA, les taux d'inoccupation varient entre les villes chinoises.

    Dans les villes de premier rang, comme Beijing et Shanghai, le taux était de 10%. Et celui dans les villes de deuxième et de troisième rang comptées comme groupe était de 16%.

    Ordos, en Mongolie intérieure -parfois qualifiée dans les médias de "ville fantôme"- possède le taux d'inoccupation le plus élevé, de 23%.

    Savoir combien de logements sont vides est une devinette très difficile, parce que les autorités statistiques ne fournissent pas de chiffres.

    Mais c'est aussi un nombre crucial, car le nombre de logements vacants est directement lié à l'étendue de l'offre excédentaire et donc la taille d'une bulle, si elle existe, sur le marché immobilier.

    Les inquiétudes concernant une offre excédentaire ont augmenté après la frénésie de construction urbaine au cours des dernières années, suivies par les reportages des médias montrant des communautés résidentielles sombres dans la nuit.

    L'estimation du CLSA est parmi les plus conservatrices, avec d'autres estimations fixant un taux de vacance allant de 20 à 30%. Une étude menée par l'Université de Beijing en 2013 a indiqué qu'une famille chinoise moyenne possède 100 mètres carrés d'espace de vie, et 10% des propriétaires possèdent deux ou plusieurs résidences.

    L'estimation du CLSA est basée sur une enquête indépendante commencée en mai dernier dans 12 villes couvrant 609 projets résidentiels et 800 000 appartements. L'équipe d'enquête a effectué des visites à domicile et est allée dans les communautés pour compter combien de lumières sont allumées la nuit.

    Cette enquête ne couvrait que les logements achevés de 2007 à 2011 parce que l'équipe d'enquête pensait que les bâtiments achevés en 2012 et par la suite pourrait gonfler les taux d'inoccupation, car de nombreux acheteurs ont emménagé dans leurs nouvelles maisons un ou deux ans après leur achat.

    "Le résultat est en fait plus faible que ce que nous avions pensé, parce que notre expérience nous a indiqué que le rapport pourrait être d'environ 25%", a confié Nicole Wong, responsable régional de la recherche en propriété du CLSA. Elle a ajouté que le taux d'inoccupation dans les villes de premier rang n'est pas si élevé, et que les taux plus élevés dans certaines villes de second rang ne sont pas un problème non plus.

    Dans des villes comme Tianjin et Zhengzhou, les taux d'inoccupation étaient respectivement de 23 et 21%, mais qui pourraient être réduits du fait d'arrivées massives de population.

    Mais la situation dans les villes de troisième rang était beaucoup plus inquiétante, a découvert l'équipe. La frénésie de construction de ces dernières années a laissé des stocks importants, mais le flux de population pour combler ces unités n'est tout simplement pas là.

    Pour ces villes, 2014 sera un tournant, selon le CLSA.

    L'année dernière, 790 millions de mètres carrés de logements ont été vendus dans les villes de troisième rang. En 2020, cette superficie va diminuer jusqu'à 60%. Mais dans les villes de premier et second rang, les espaces de vente augmenteront de 6 à 12%. Globalement, les ventes d'ici 2020 vont diminuer de 36%.

    Cette année, « sera un tournant parce que l'année dernière, les ventes de logements en Chine étaient équivalents à 11,9% du PIB. C'est excessif, et non durable, étant donné que lors du pic propriétaire de Hong Kong, juste avant la crise de 1998, le ratio était juste au-dessus de 9% », a déclaré Mme Wong .

  • La bulle immobilière est une menace imprévisible pour l'économie chinoise

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    La bulle immobilière a encore gonflé cette année, et les écarts de prix se sont encore creusés entre les villes de premier et deuxième rangs et les autres. Tandis que Wang Jianlin, l'homme d'affaires le plus riche de Chine, et le magnat de l'immobilier Ren Zhiqiang attendent toujours une hausse du prix des logements, Li Wei, initiateur du programme de réforme « 383 » et directeur du Centre de recherche et de développement du Conseil des affaires d'Etat, considère la bulle immobilière comme la menace la plus imprévisible pour la stabilité de l'économie chinoise.

    Selon Li Wei, les villes de premier et deuxième rangs, qui disposent de conditions relativement bonnes en termes d'infrastructures et de services publics, souffrent de la pression croissante des cours de l'immobilier, en raison des flux migratoires vers les villes et du déséquilibre entre une demande importante et une offre relativement faible, qu'il s'agisse des logements ou des terrains. Par contre, l'offre dépasse progressivement la demande dans les villes de troisième rang, dès lors que la population cesse de croître. « Personne ne peut rester aveugle face au gonflement de la bulle immobilière. Pour nous, il s'agit d'une menace importante pour l'économie chinoise », a indiqué Li Wei.

    Le Bureau national des statistiques mentionne une hausse générale des prix de l'immobilier dans 69 villes de grande et moyenne tailles, à l'exception de Wenzhou, qui enregistre une baisse de 1,8%. En comparaison avec la montée en flèche de la valeur des biens immobiliers dans les métropoles et dans les villes de premier et deuxième rangs, les cours semblent plutôt stables dans les villes de troisième rang. Concrètement, le prix des nouveaux logements a augmenté de plus de 20% en moyenne dans les métropoles de premier rang : 20,6% à Beijing, 20,4% à Shanghai, 20,2% à Guangzhou et 20,1% à Shenzhen. L'inflation a part contre été inférieure à 10% dans les villes de deuxième rang comme Chongqing, Tianjin, Chengdu, Dalian, Changchun et Hangzhou.

     

    Bientôt , je vous parlerai du cas particulier de Nanning en pleine explosion immobilière mais où les prix des biens immobiliers restent peu élevés dans cette ville prête à être un nouveau Shenzhen.